창업로그 01 | 상가 계약 직전, 현실적인 고민과 체크리스트 정리+직접만든부동산점수표

안녕하세요, 굡굡이예요.

저는 지금, 25~30평 남짓한 매장을 오픈하기 위해

하루하루 창업 준비를 차곡차곡 밟아가고 있는 예비 사장님(!)이에요.

 

창업이라는 게 막연하게만 느껴졌던 시절이 엊그제 같은데,

이제는 상가 계약을 위해 발품을 팔면서

진짜 현실적인 숫자와 구조, 조건들을 하나하나 마주하고 있어요.

 

 

 

 

 

이 블로그의 ‘창업로그’ 카테고리는

제가 실제로 겪고 있는 창업의 과정들을

최대한 솔직하게 기록해보려고 해요!

 

저도 창업을 결심한 후 부터 열심히 정보들을 

보기위해 돌아다녔는데, 이런저런 광고성 글들은 많았지만

실제 창업예정자가 실제 마주하면서 느낀 고민들은

접하기 어렵더라구요..

그래서 제가 한번 써보기로 결심했어요..!!

 

오늘은 상가 계약 위해, 제가 직접 고민하고 확인하고 있는 것들을

가감 없이 공유해보려 해요.

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 상가를 보면서 가장 먼저 본 건?

 

 

상가를 보러 다니면서 가장 먼저 생각한 건

‘우리가 만든 브랜드가 이 공간 안에서 자연스럽게 어울릴 수 있을까?’였어요.

 

예쁘고 핫한 동네보다,

저희 브랜드가 안정적으로 자리 잡을 수 있는지,

동네 분위기와 어울리는지,

내가 생각한 매장 운영 방식이 실제로 가능한 구조인지가 더 중요하다고 생각했어요.

 

그래서 제가 중요하게 본 요소는

① 상권의 특성(주거지상권)

② 유동 인구의 흐름

③ 매장의 위치(코너 vs 내점)

④ 건물의 용도(위생업 허가 가능 여부)

⑤ 실내 구조(주방 설치, 환기 가능 여부)

이 다섯 가지였어요.

 

 

유럽의 한 카페

 

 

2. 예산이라는 벽 앞에서

 

 

상가를 알아보면서 현실적인 벽은 바로 ‘예산’이었어요. 흙.흙

처음엔 정해놓은 선 안에서만 보려고 했는데(될리가 없음..)

실제 매물을 보다 보니 자꾸만 기준을 넘는 곳들이

눈에 들어오더라구요.(욕심충만)

 

“이 위치면 장사 잘 될 것 같은데…”

“구조가 마음에 드는데, 월세가 좀 세다…”

"권리금이 너무 세다"

 

 

예산은 항상 중요

 

 

그런 고민을 하다 보니

예산을 조금 넘겨서 계약할 것인가, 아니면 조건을 포기할 것인가

선택의 순간들이 계속 오더라구요.(선택의연속..)

 

그래서 지금은

내가 감당 가능한 최대 예산은 어디까지인지,

그 안에서 우선순위를 어떻게 정할 것인지를

계속해서 현실적으로 따져보고 있는 중이에요.

 

 

3. 감이 아닌 데이터로! 내가 만든 부동산 체크리스트

 

계속 이런 고민을 하다 보니

우리가 이 판단들을 너무 ‘감’으로만 하고 있는 건 아닐까?

하는 생각이 들었어요.

 

그래서 좀 더 객관적으로 판단해보려고,

원하는 매장의 구성 요소들을 지표화해서 정리한

‘부동산 체크리스트’를 만들어봤어요.(정말 잘한부분!)

 

상권, 예산, 햇살, 주차, 접근성 등

실제로 중요하게 생각한 기준들을 한눈에 점검할 수 있게 만든 건데요,

이걸 기반으로 후보지를 비교하면서

감정보다 데이터로 결정하려고 노력 중이에요.

 

아래는 저희가 만든 체크표 예요.

혹시 저희처럼 창업 준비 중인 분들이 있다면

참고가 될 수도 있을 것 같아서 공유해봅니다!

(저희가 중요하게 생각하는 부분에 높은 점수를 부여했어요.

자신의 우선순위에 맞게 적용하시면 좋을 듯 해요.)

 

 

직접 만든 부동산 평가지표1

 

 

직접만든 부동산 평가지표2

 

직접만든 부동산 평가지표3

 

직접만든 부동산 평가지표4

 

이런식으로 점수를 매겨 평균 점수로 가장 높은 곳을 후보지로 정해 

고민 해 보고 있어요. 최대한 객관적으로 바라보고 싶어서요,

(그런데 사실 저 점수를 매기는 건 주관적인 나라는 것..ㅋㅋ)

 

4. 공부 안 하면, 돈이 새어나간다....진짜로

 

 

상가를 보러 다닐 때마다 느꼈던 건,

“이걸 계약 전에 몰랐으면 정말 큰일 날 뻔했겠다”는

순간들이 꽤 많았다는 거예요.

(중개사분들도 확실하게 모르거나,

제가 되짚어 물어보지 않으면 말씀 안해주시고

어물쩡 넘어가는 경우도 많았어요..)

 

 

부천 위생교육 예약완료 화면

 

저희는 창업을 준비하면서 위생교육을 미리 이수했어요.

 

그런데 이 교육을 듣지 않았더라면,

영업 허가가 안 나는 불법 증축물 관련 내용을

전혀 모르고 넘어갔을 뻔했어요.

 

실제로 계약 직전이었던 한 건물은

불법 증축 구조 때문에 허가 자체가 안 나는 구조였고,

만약 모르고 계약했다면 건물 일부 철거에 수백만 원이 들 수도 있었던 상황… 허허.

 

결국, 놓치지 않기 위해선 계속 공부하고 또 공부하는 수밖에 없어요.

 

 

불법 증축 사례

 

또 한 번은 1층과 2층을 통으로 임대하는 구조였는데요,

오래된 건물이다 보니 소방법 기준에 거의 부합하지 않는 상태였어요.

 

스프링클러, 출입문 너비, 피난 구조 등등…

이걸 다 기준에 맞추려면 또 수백만 원이 들 수도 있었겠더라구요.

 

이런 건 직접 말해주지 않는 경우도 많아서

저희가 먼저 확인하고, 알아보고, 또 체크해야만 했어요.

 

정말… 놓치는 순간 돈이에요. 진짜로.

 

 

2층인 경우 일정평수 이상이면 소방필증을 받아야함

 

 

5.계약 전, 반드시 체크!

 

✅ 체크리스트 항목 예시

 

                -  건물 용도: 근린생활시설 여부 / 위생업 허가 가능 여부

- 수도 위치 및 수압
- 전기 용량 (에어컨, 오븐 등 가능 여부)

- 가스 유무 및 배관 위치

- 환기 구조 (덕트 설치 가능 여부)

- 천장 높이

- 화장실 실내/외 여부

- 입구 단차 / 배달 동선

- 실내외 창고 공간

- 주차 가능 여부

- 소방 필증 / 소화기 / 비상구 확인

- 계약 조건: 임대료, 보증금, 관리비, 권리금, 계약기간

 

 

이 리스트는 실제로 매물 보러 다니면서

“아, 이건 진짜 체크 안 하면 나중에 후회한다…” 싶었던 것들 위주예요.

 

저처럼 음식업을 준비하는 분들에겐

환기나 수도 위치, 전기 용량 같은 항목이 특히 중요할 수 있으니

꼭 체크해보시길 추천드려요!

 

임대상가 상의중

 

 

저희는 지금도 여전히 마음에 드는 상가를 보고 망설였다가,

다시 나가서 건물을 보러 가고(평일,주말,시간대 등)

또 돌아와서 엑셀을 열어보는 중이에요.

(내 감보다 숫자를 믿자..)

 

하루에도 몇 번씩 “맞는 선택일까?”를 반복하지만,

그만큼 더 신중하게, 더 단단하게 준비되고 있다고 믿어요.

 

창업은 생각보다 훨씬 많은 결정과 공부가 필요한 일이더라구요.

그래서 이 기록이,

저희처럼 창업을 준비 중인 누군가에게도

작은 참고가 되기를 바라는 마음으로 적어봤어요.

 

다음 글에서는 실제 상가 계약을 확정하게 된다면,

그 과정과 현장 이야기들을 더 자세히 풀어볼게요.

 

긴 글 읽어주셔서 고맙고,

우리 함께, 겹겹이 쌓아가봐요!